Energiebeschränkungen bremsen den Fortschritt von Rechenzentren

Die wachsende Nachfrage nach Rechenzentren führt zu Problemen mit der Stromversorgung. Deshalb warnt der aktuelle CBRE-Bericht bereits vor Limitierungen sowie Verzögerungen durch die Energiebeschränkungen, von denen insbesondere Tokio, Singapur und Hongkong betroffen sind. Dieselbe Restriktion beflügelt jedoch gleichzeitig die Nachfrage nach Hyperscale-Einrichtungen in aufstrebenden Märkten wie Mumbai oder Groß-Seoul, in denen mehr Strom zur Verfügung steht.

Der Studie zufolge ist die Stromversorgung das zentrale Problem der Rechenzentrumsbetreiber in Nordamerika, Europa, Lateinamerika und im asiatisch-pazifischen Raum. Im Bericht von CBRE wurden die wichtigsten Schlüsselvariablen genau analysiert: Zu diesen gehören der Gesamtbestand an Rechenzentren, Leerstandsquoten, Nettoabsorption, Mietpreise und -sätze, sowie die Verfügbarkeit in etablierten und aufstrebenden Märkten in den genannten Regionen.

Die große Nachfrage soll Erwartungen zufolge dazu führen, dass die einzelnen Sekundärmärkte mit robuster Stromversorgung mehr Rechenzentrumsbetreiber anziehen werden. In allen vier Regionen entstehen trotz der begrenzten Stromverfügbarkeit neue Anlagen. Derweil ist Nord-Virginia in den USA mit einem Gesamtbestand von 2.132 Megawatt (MW) weiterhin der größte Rechenzentrumsmarkt auf der Welt.

Das Wachstum von Technologien der künstlichen Intelligenz (KI) hat trotz höherer Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheit zu einer stetigen Leasing-Aktivität beigetragen. Dies soll das zukünftige Interesse an Rechenzentren weiter vergrößern. Auch andere Technologien, wie Streaming, Gaming und selbstfahrende Autos, werden die Nachfrage nach Hochleistungsrechenzentren stetig steigern.

In einigen Regionen hat die Energieverfügbarkeit sowie andere Umstände die Entwicklung noch nicht gebremst. Dort wächst der Bestand an Rechenzentrumsanlagen weiter an.

Trotz des Wachstums sind die Leerstandsquoten in allen Teilen der Welt rückläufig, da die hohe Nachfrage das Wachstum des Angebots übersteigt. Verzögerungen beim Bau neuer Anlagen und Herausforderungen in der Energiewirtschaft wirken sich hingegen auf alle Regionen gleichermaßen aus: So sind die Flächen in Tokio und Hongkong im Vergleich zum Vorjahr um 1,5 % bis 2 % zurückgegangen. In Singapur, dem weltweit energieintensivsten Markt für Rechenzentren, gibt es weniger als 4 MW an verfügbaren Kapazitäten sowie eine Rekord-Leerstandsquote von weniger als 2 %.

Die globale Knappheit hat zu einem erheblichen Preisanstieg für Rechenzentren geführt. Mit Kosten von über 300 Dollar pro kW ist Singapur einer der teuersten Standorte der Welt. Die Zahlen in Tokio sind hingegen – mit etwa 200 Dollar pro kW – stabil geblieben.

Bestände, Preise und Leerstände nach Regionen

In Nordamerika nimmt der Bestand an Rechenzentren weiter zu – der CBRE-Studie nach führt Norrd-Virginia die weltweite Rangliste an.

Die Preise in Nordamerika sind im ersten Quartal 2023 weiter gestiegen. Grund dafür ist der Mangel an Raum, da es nicht genug Fläche gibt, um die Nachfrage zu decken. Nicht verfügbare Energie, teure Grundstücke, hohe Material- und Arbeitskosten, sowie Verzögerungen in der Lieferkette haben zudem die Fertigstellung von Neubauten verlangsamt. Die örtlichen Behörden arbeiten mit Hochdruck daran, Verzögerungen bei Genehmigungs- und Übertragungsverfahren zu beheben – insbesondere da die Versorgungsunternehmen versuchen, erneuerbare Energien an die Stromnetze anzuschließen. Die Mietpreise zeigen seit dem ersten Quartal 2023 einen stetigen Aufwärtstrend.

Der Leerstand ist auch in allen großen nordamerikanischen Regionen rückläufig: In Nord-Virginia sank die MW-Verfügbarkeit im vergangenen Jahr von 46,6 MW auf 38,4 MW, obwohl der Bestand an Rechenzentren um 19,5 % zunahm. Den stärksten Rückgang des Leerstands auf der nordamerikanischen Rangliste verzeichnet Chicago mit 8,2 % auf 6,7 % im Jahresvergleich. Trotz der Unsicherheit über die künftige Verfügbarkeit und der hohen Energiekosten bleibt der Leerstand im Silicon Valley mit 2,9 % auf einem Rekordtief.

Im Vergleich zum Vorjahr wuchs in Europa die Anzahl an Rechenzentren in Frankfurt, London, Amsterdam und Paris. Die hiesigen Anbieter arbeiten vor allem daran, die hohe Nachfrage in den wichtigsten Marktregionen zu bedienen. Auch in diesem Jahr wird, trotz der problematischen Energieverfügbarkeit, mit weiteren Bauvorhaben und der Realisierungen von einzelnen Großprojekten gerechnet. Derzeit werden die meisten neuen Geschäftsabschlüsse in London und Frankfurt getätigt.

Im Vergleich zum Vorjahr wuchs in Europa die Anzahl an Rechenzentren in Frankfurt, London, Amsterdam und Paris. Die hiesigen Anbieter arbeiten vor allem daran, die hohe Nachfrage in den wichtigsten Marktregionen zu bedienen. Auch in diesem Jahr wird, trotz der problematischen Energieverfügbarkeit, mit weiteren Bauvorhaben und der Realisierungen von einzelnen Großprojekten gerechnet. Derzeit werden die meisten neuen Geschäftsabschlüsse in London und Frankfurt getätigt.

Auch auf dem europäischen Markt sind die Preise aufgrund der starken Nachfrage sowie der hohen Bau- und Betriebskosten gestiegen. Diese Faktoren haben in den letzten 18 Monaten zudem zu einem Anstieg der Mietpreise geführt – mit den höchsten Mieten in Frankfurt und London. Auch hier waren höhere Betriebs- und Baukosten der Auslöser für den Mietpreisanstieg.

In den europäischen Städten, die als FLAP (Frankfurt, London, Amsterdam und Paris) bekannt sind, sank die durchschnittliche Leerstandsquote von 17 % im ersten Quartal 2022 auf 12,7 % in 2023. In London sank der Leerstand von 21,6 % auf 15,3 % und in Frankfurt von 8,6 % auf 4,8 %. Im Jahr 2023 ist für Kapazitätssuchende auf den wichtigsten europäischen Märkten mit kaum einer Entlastung zu rechnen. Stattdessen sollen im Laufe des Jahres weitere Angebote hinzukommen, obwohl die Leerstandsquote aufgrund der voraussichtlich weiterhin starken Nachfrage niedrig bleiben dürfte.

In Lateinamerika, insbesondere in Brasilien, Mexiko, Chile und Kolumbien, gab es im ersten Quartal 2023 einen Bestand von 672 MW an Rechenzentrumskapazitäten. Die Länder haben in den letzten drei Jahren ein erhebliches Wachstum erfahren, wobei sich das Angebot seit dem ersten Quartal 2020 verdoppelt hat. In Brasilien haben sich die Kapazitäten mit 127 % im Zeitraum von 2020 bis 2022 am schnellsten vergrößert. Das ist wenig verwunderlich: Brasilien ist auch der größte Markt für Rechenzentren – mit rund 67 % des Bestands aus der Region.

Die Mietpreise für Server-Housing sind in Lateinamerika aufgrund der hohen Nachfrage nach Rechenzentrumsdiensten gestiegen. Im Vergleich ist die Preislage der westlichen Märkte in Nordamerika und Europa niedriger. Begrenztes Angebot, hohe Zölle und Steuern sind wichtige Faktoren, die sich auf die Mietpreise auswirken.

Die durchschnittliche Leerstandsquote sank von 12,2 % im ersten Quartal 2022 auf 8,6 % im gleichen Zeitraum 2023. Am auffälligsten ist dieser Trend in Santiago, wo die Quote von 11,7 % in Q1 2022 auf 3 % in 2023 sank. Querétaro weist mit 3,1 % ebenfalls einen sehr niedrigen Leerstand auf. Die meisten Neubauten in der Region sind an Hyperscaler vorvermietet, die eine anhaltend hohe Nachfrage erhalten.

Im asiatisch-pazifischen Raum wächst der Bestand an Rechenzentren weiter und erreichte laut CBRE eine beeindruckende Größenordnung. Tokio, Sydney und Singapur verfügen derzeit über mehr als ein halbes GW an aktiver Kapazität. Dazu ist der Bestand in Sydney im Vergleich zum Vorjahr um 30 % gestiegen. Die Nichtverfügbarkeit von Strom ist aber auch in einigen asiatisch-pazifischen Märkten ein großes Problem. Insgesamt sind die Betreiber und Investoren dennoch optimistisch und erweitern ihre Projekte über die Tier-1-Städte hinaus aus.

Die Mietpreise für Server-Housing bleiben im asiatisch-pazifischen Raum trotz der neuen Erschließungen und der makroökonomischen Unsicherheit hoch. Singapur ist einer der teuersten Märkte der Welt und verlangt mehr als 300 Dollar pro kW, während die Preise in Tokio mit rund 200 Dollar pro kW stabil bleiben. Die Tarife für Server-Housing in Sydney gehören zu den wettbewerbsfähigsten im asiatisch-pazifischen Raum und sind für neue Marktteilnehmer und Investoren nach wie vor attraktiv.